Vùng trũng giá bất động sản Tây Ninh

Bất động sản Tây Ninh thấp hơn đáng kể so với TP. HCM và khu vực phụ cận

Thị trường bất động sản Tây Ninh sau sáp nhập đang cho thấy một "vùng trũng" về giá khi so sánh với TP. HCM và các đô thị vệ tinh khác.

Báo cáo “Bất động sản tỉnh Tây Ninh sau sáp nhập - Sức mạnh cộng hưởng và cơ hội bứt phá” của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) chỉ ra, trong khi giá đất tại các khu vực lân cận đã neo ở mức cao, Tây Ninh vẫn giữ mặt bằng giá hấp dẫn. Đây được xem là cơ hội lớn trước khi các đòn bẩy về hạ tầng và công nghiệp được kích hoạt mạnh mẽ.

Theo đó, tại phân khúc đất nền, mặt bằng giá sơ cấp ở Tây Ninh mới thấp hơn đáng kể so với TP. HCM và các khu vực phụ cận. Mức giá trung bình tại TP. HCM thấp nhất ở mức hơn 50 triệu đồng/m2, cao nhất lên đến 140 triệu đồng/m2, trong khi khu vực Long An cũ có mức giá trung bình hơn 27 triệu đồng/m2, cao nhất hơn 60 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tại Tây Ninh, đất nền có giá trung bình khoảng hơn 12 triệu đồng/m2 và cao nhất khoảng 38 triệu đồng/m2. Giá thứ cấp ở phân khúc đất nền tăng trung bình 4% so với quý trước, nhờ nhu cầu chuyển hướng sang sản phẩm pháp lý đầy đủ do nguồn cung sơ cấp hạn chế.

Khảo sát batdongsan.com cũng cho thấy, giá đất nền tại khu vực Đức Hòa có biên độ giao động lớn, từ 2 - 34 triệu/m2, phụ thuộc vào vị trí, kích thước và đặc điểm của thửa đất. Mức giá chủ yếu bán ra trong tháng 8/2025 với đất thổ cư là 13,5 triệu đồng/m2, tăng 20,5% so với cùng kỳ năm ngoái và tăng 73,1% trong vòng 5 năm qua.

Đối với đất nền dự án, mức giá bán phổ biến ở quý II/2025 là gần 19 triệu đồng/m2. Dù đã cao hơn 105,4% so với 5 năm trước đây, nhưng mặt bằng giá vẫn ở mức thấp.

Các khu vực có nhiều nguồn cung và giao dịch sôi động nhất là Đức Hòa Đông, Đức Hòa Hạ. Đáng chú ý, giá đất nền tại Đức Hòa đang có dấu hiệu “nóng” lên nhưng còn nhiều dư địa tăng trưởng, đặc biệt là đất nền dự án, khi mức giá đang thấp hơn so với các khu vực giáp ranh TP. HCM khác như Cần Giuộc có giá đất nền dự án phổ biến ở mức 31,7 triệu đồng/m2 và Bến Lức là 23,2 triệu đồng/m2 .

Với phân khúc nhà phố, biệt thự, mức giá giao dịch phổ biến tại Đức Hòa trong quý II/2025 ở mức 21,3 triệu đồng/m2, diện tích linh hoạt từ 50 - 264m2.

Mức giá được ghi nhận này cao hơn so với cùng kỳ năm ngoái 78,1% và 85,2% trong vòng 5 năm trở lại đây, cho thấy xu hướng gia tăng giá trị bền vững của phân khúc nhà liền kề, biệt thự tại khu vực này.

Mặc dù vậy, mặt bằng giá ở phân khúc này trong quý II/2025 tại Đức Hòa vẫn còn thấp hơn các khu vực lân cận như Bến Lức (phổ biến ở mức 41,2 triệu đồng/m2), Cần Giuộc (27,3 triệu đồng/ m2), hay các khu vực giáp ranh TP. HCM (cũ) như Thủ Dầu Một 42,1 triệu đồng/m2, Thuận An 52,1 triệu đồng/m2, Củ Chi 29,3 triệu đồng/m2, Bình Chánh lên đến 114,3 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, thời gian vừa qua, do sự hạn chế về nguồn cung và mặt bằng giá cao tại TP. HCM nên thị trường đang cho thấy dấu hiệu “san tải” rõ nét về các thị trường vệ tinh.

Theo CBRE ghi nhận trong quý II/2025, giá sơ cấp trung bình tại TP. HCM tăng gần 30%/năm, Bình Dương và Đồng Nai (cũ) tăng khoảng 14 - 15%/năm, trong khi Long An (cũ) tăng cao nhất với khoảng 90%/năm. Ở phân khúc nhà phố, biệt thự, mức tăng giá sơ cấp tại Long An là 21%/năm.

Trong các khu vực trên, Long An ghi nhận mức tăng giá cao nhất, ở cả loại hình căn hộ và nhà phố, biệt thự, nguyên nhân phần lớn đến từ mặt bằng giá hiện tại của Long An thấp hơn khu vực và còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Đơn cử như dự án An Huy Mỹ Việt tại Đức Hòa, Long An (nay là xã Đức Lập, tỉnh Tây Ninh) dự kiến cung cấp khoảng 2.250 sản phẩm nhà phố, biệt thự liền kề. Theo khảo sát sơ bộ, giá bán khởi điểm của An Huy Mỹ Việt ở mức tương đối cạnh tranh, thấp nhất ở mức 21 triệu/m2. Đây là mức giá đã tăng khoảng 78% so với 2024, tuy nhiên dự án vẫn còn dư địa tăng giá tốt khi so sánh với khu vực lân cận,

“Cú hích” từ sáp nhập và cộng hưởng nguồn lực

Các chuyên gia của VIRES đã nhận diện bảy động lực lớn thúc đẩy sự phát triển mang tính bước ngoặt của thị trường bất động sản Tây Ninh sau sáp nhập.

Trước tiên là nền tảng kinh tế vững mạnh, tăng trưởng GRDP 9 tháng đầu năm 2025 của Tây Ninh sau sáp nhập đạt 9,52%, đứng đầu vùng Đông Nam Bộ và xếp thứ 8/34 tỉnh, thành trong cả nước, hướng đến mục tiêu GRDP năm 2025 đạt 10,1%.

Thứ hai là hạ tầng giao thông được bứt tốc hoàn thiện. Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như Cao tốc TP. HCM - Mộc Bài (dự kiến thông xe năm 2027), Vành đai 3, Vành đai 4 và Cao tốc Bến Lức - Long Thành đang được khẩn trương hoàn thiện, đưa Tây Ninh lên vị trí chiến lược trên bản đồ logistics khu vực, thúc đẩy phát triển vành đai đô thị - dân sinh theo đà hoàn thiện của hạ tầng giao thông kết nối.

Thứ ba là chiến lược nhất quán về phát triển công nghiệp của địa phương. Toàn tỉnh có 46 khu công nghiệp, với quy hoạch lên đến 59 khu vào năm 2030, mục tiêu trở thành một trong những tỉnh thành có nhiều khu công nghiệp nhất cả nước.

Thứ tư là nguồn cầu tiềm năng từ làn sóng giãn dân. Mật độ dân số của Tây Ninh mới thấp hơn rất nhiều so với các khu vực kinh tế trọng điểm khác của khu vực như TP. Hồ Chí Minh hay Bình Dương (cũ), tạo dư địa lớn để đón dòng cư dân và lao động từ trung tâm.

Thứ năm là nỗ lực của chính quyền địa phương trong việc cải thiện môi trường đầu tư một cách rõ nét. Chỉ số PCI năm 2024 của tỉnh nằm trong nhóm dẫn đầu cả nước, phản ánh môi trường kinh doanh ngày càng được cải thiện.

Thứ sáu là sự hiện diện và dẫn dắt xu hướng của các nhà đầu tư chiến lược. Các tập đoàn lớn như Becamex, VSIP, Vingroup, Sun Group... đã và đang mở rộng đầu tư vào Tây Ninh, tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực đến kinh tế, xã hội của địa phương.

Cuối cùng, động lực thứ bảy đến từ chính xu hướng phát triển đô thị xanh, đô thị tích hợp theo nhu cầu khách quan của xã hội. Các dự án đô thị của tỉnh được quy hoạch bài bản, pháp lý minh bạch, tích hợp đa tiện ích, kết hợp hài hòa giữa yếu tố tiện nghi hiện đại và bản sắc văn hóa, bảo đảm yếu tố cảnh quan và không gian xanh trong đô thị đang trở thành yêu cầu của thời đại.

Chính nhu cầu ở thực và đầu tư bền vững của xã hội và thị trường trong giai đoạn mới sẽ là “kim chỉ nam” dẫn dắt định hình con đường quy hoạch phát triển đô thị nói riêng và phát triển thị trường bất động sản nói chung ở Tây Ninh.

Nhiều khu vực của bất động sản Tây Ninh như khu vực huyện Đức Hòa, tỉnh Long An (cũ), nay là cụm các xã thuộc tỉnh Tây Ninh mới như An Ninh, Hiệp Hòa, Hậu Nghĩa, Hòa Khánh, Mỹ Hạnh, Đức Hòa và Đức Lập hiện tại đang có nhiều điểm tương đồng với Bình Dương giai đoạn 2015.

Bất động sản khu vực này hứa hẹn dư địa tăng trưởng nhờ lợi thế kết nối hạ tầng, quỹ đất công nghiệp dồi dào, dòng vốn FDI và nguồn lao động - dân nhập cư đang gia tăng. Đặc biệt, mặt bằng giá ở các phân khúc đều đang thấp hơn nhiều so với các địa phương khác.

Truyền thông An Huy Group