Lãi suất neo cao và cuộc tái cơ cấu trên thị trường BĐS

Lãi suất bào mòn lợi nhuận, làn sóng cắt lỗ gia tăng

Mặt bằng lãi suất huy động tăng liên tục trong nửa đầu năm 2026 đã kéo lãi suất cho vay mua nhà tăng theo, khiến chi phí sử dụng vốn trở thành áp lực lớn nhất đối với cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư bất động sản.

Theo MBS Research, trong quý II/2026, lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng tăng thêm khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với quý trước. Điều này đã kéo lãi suất cho vay lên phổ biến 13%-14%/năm. Dù nhiều chủ đầu tư áp dụng chương trình hỗ trợ lãi suất 7%-8% trong hai năm đầu để kích cầu, thanh khoản vẫn chưa cải thiện đáng kể khi nhà đầu tư lo ngại mặt bằng lãi suất cao sẽ còn kéo dài đến hết năm.

Cùng quan điểm, One Mount Group cho biết lãi suất vay mua nhà liên tục tăng trong sáu tháng đầu năm và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Với các khoản vay thả nổi ở mức 11%-14%/năm, người mua ngày càng thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Theo khảo sát của đơn vị này, có tới 40% khách hàng không còn nhu cầu vay mua nhà do lo ngại chi phí lãi vay quá lớn.

Theo Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12%-14%/năm, trong khi nhiều khoản vay sau thời gian ưu đãi đã tăng lên 15%-16%/năm.

Đây được xem là ngưỡng đủ lớn để làm thay đổi đáng kể hiệu quả đầu tư. Nếu trước đây, lợi nhuận từ việc tăng giá bất động sản có thể bù đắp chi phí lãi vay thì hiện nay, dư địa tăng giá không còn lớn như giai đoạn 2022-2025. Khi chi phí vốn tăng nhanh hơn tốc độ tăng giá tài sản, lợi nhuận bị thu hẹp đáng kể, thậm chí nhiều nhà đầu tư rơi vào trạng thái âm dòng tiền.

Áp lực này nhanh chóng phản ánh lên thanh khoản toàn thị trường. Theo DXS-FERI, tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp trong 6 tháng đầu năm chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm tới 62% so với nửa cuối năm trước. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ dao động quanh 20%-30%, thấp hơn khoảng 30 điểm phần trăm so với giai đoạn cuối năm 2025.

Đằng sau những con số này là sự thay đổi rõ rệt trong tâm lý thị trường. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, người mua bắt đầu đặt câu hỏi về khả năng trả nợ, dòng tiền và hiệu quả đầu tư thực tế. Trong khi đó, không ít nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao buộc phải đưa tài sản ra thị trường để giảm áp lực tài chính.

Trao đổi với VietnamFinance, TS Châu Đình Linh, Đại học Ngân hàng TP. HCM, cho rằng lãi suất đầu ra cao bởi có yếu tố tác động lãi suất bình quân đầu vào cao lên.

Theo ông, nhóm chịu tác động mạnh nhất là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn, đặc biệt là những người sở hữu nhiều bất động sản cùng lúc.

"Chỉ cần lãi suất tăng thêm vài điểm phần trăm, chi phí tài chính hàng tháng sẽ tăng rất mạnh, kéo theo áp lực trả nợ và ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản của thị trường", ông nhận định.

Theo vị chuyên gia, khi chi phí vay vốn ngày càng cao, nhu cầu vay mua nhà sẽ giảm dần, đặc biệt ở nhóm đầu cơ. Điều này khiến thanh khoản suy yếu, kỳ vọng tăng giá giảm theo, buộc nhiều người phải lựa chọn giữa tiếp tục "gồng" lãi hoặc chấp nhận bán ra với mức giá thấp hơn để giảm áp lực nợ.

Thực tế thị trường đã ghi nhận nhiều trường hợp chủ nhà chấp nhận cắt lỗ 100-300 triệu đồng mỗi căn sau khi hết thời gian ân hạn nợ gốc và bước vào giai đoạn áp dụng lãi suất thả nổi.

Dòng tiền chảy về đâu?

Nếu giai đoạn 2022-2025 là thời kỳ dòng tiền ưu tiên những tài sản có khả năng tăng giá nhanh thì bối cảnh hiện nay đang buộc nhà đầu tư thay đổi chiến lược.

Theo TS Châu Đình Linh, mặt bằng lãi suất cao sẽ khiến thị trường diễn ra quá trình sàng lọc tự nhiên. Những nhà đầu tư có tỷ lệ vay thấp, năng lực tài chính tốt vẫn có khả năng nắm giữ tài sản. Trong khi đó, nhóm sử dụng đòn bẩy lớn sẽ phải cơ cấu danh mục, giảm bớt tài sản hoặc rút khỏi thị trường.

Ông cho rằng việc lãi suất cao cũng có mặt tích cực khi hạn chế tình trạng đầu cơ dựa trên vốn vay ngân hàng. Dòng tiền sẽ có xu hướng tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và khả năng khai thác thực thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Ở góc nhìn đầu tư, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group, nhận định giai đoạn tới sẽ là thời kỳ dòng tiền hướng nhiều hơn tới hiệu quả khai thác thay vì lướt sóng.

Theo ông, nhà đầu tư nên cân nhắc phân bổ danh mục sang các phân khúc còn dư địa tăng trưởng như bất động sản công nghiệp, kho vận - logistics, nhà ở cho thuê dài hạn hoặc bất động sản vùng ven có hạ tầng và quy hoạch rõ ràng.

“Đây đều là những phân khúc có khả năng tạo dòng tiền ổn định hoặc được hưởng lợi từ xu hướng phát triển hạ tầng trong trung và dài hạn, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá tài sản”, ông Khánh nói với VietnamFinance.

Trong khi đó, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch Khang Land Holdings, cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh giữa các nhóm nhà đầu tư.

Theo ông, những người đang sở hữu các tài sản tốt và sử dụng ít đòn bẩy chưa nhất thiết phải bán ra, bởi phần lớn đã tích lũy được mức lợi nhuận đáng kể trong chu kỳ tăng giá trước đó.

Ngược lại, nhóm sử dụng vốn vay lớn cần chủ động tái cơ cấu danh mục đầu tư, ưu tiên bán các tài sản có thanh khoản tốt để giảm áp lực nợ và duy trì dòng tiền.

Thực tế, nhiều nhà đầu tư hiện không bán vì bi quan về thị trường mà vì áp lực tài chính. Khi lãi suất thả nổi tăng lên trong bối cảnh thời gian ân hạn kết thúc, việc giảm bớt tài sản trở thành lựa chọn để cân bằng dòng tiền thay vì tiếp tục gánh chi phí lãi vay ngày càng lớn.

Các chuyên gia cũng lưu ý rằng thị trường không rơi vào trạng thái "đóng băng" hoàn toàn. Giao dịch vẫn diễn ra nhưng chủ yếu thuộc về nhóm nhà đầu tư có sẵn tiền mặt hoặc người mua để ở thực.

Đối với nhóm này, giai đoạn hiện nay lại mở ra cơ hội tiếp cận những tài sản có mức giá hợp lý hơn sau khi thị trường điều chỉnh. Tuy nhiên, việc sử dụng đòn bẩy cần được kiểm soát chặt chẽ. Theo TS Châu Đình Linh, người mua nên chuẩn bị tối thiểu 40%-50% vốn tự có và tổng số tiền trả gốc, lãi hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập của gia đình để đảm bảo an toàn tài chính.

Mặt bằng lãi suất cao đang khiến thị trường bất động sản chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa vào đòn bẩy sang giai đoạn đề cao chất lượng dòng tiền và năng lực tài chính. Trong bối cảnh lợi nhuận từ tăng giá không còn dễ dàng như trước, dòng tiền sẽ có xu hướng tìm đến những tài sản tạo ra giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác ổn định và các nhà đầu tư có sức chống chịu tốt hơn trước biến động của chu kỳ tín dụng.

Nguồn: VietnamFinance