Nới điều kiện mua nhà ở xã hội tại TP.HCM: Thị trường chờ cú hích từ nguồn cung

Thu nhập tăng nhưng vẫn khó với tới nhà ở thương mại

Nhiều năm qua, không ít người lao động tại TP.HCM rơi vào tình cảnh "lưng chừng": thu nhập vượt ngưỡng quy định để mua nhà ở xã hội nhưng vẫn quá thấp để sở hữu căn hộ thương mại.

Đó cũng là lý do đề xuất mới của Sở Xây dựng TP.HCM về việc điều chỉnh mức thu nhập tối đa được hưởng chính sách nhà ở xã hội đang nhận được nhiều sự quan tâm. Theo phương án đang lấy ý kiến, hộ gia đình có từ ba người phụ thuộc trở lên có thể được xét mua nhà ở xã hội nếu tổng thu nhập của hai vợ chồng không vượt quá 60 triệu đồng mỗi tháng. Người độc thân cũng được đề xuất nâng ngưỡng lên 27,5-30 triệu đồng/tháng, tùy hệ số điều chỉnh.

Tại TP.HCM, mức thu nhập này không đồng nghĩa với khả năng mua được nhà ở thương mại. Khảo sát thực tế tại khu Đông TP.HCM cho thấy, nhiều dự án căn hộ mới trên địa bàn TP.Thủ Đức như The Global City, Eaton Park hay The OpusK thuộc Vinhomes Grand Park đều đang có giá bán từ khoảng 80 triệu đồng đến trên 120 triệu đồng/m². Với căn hộ diện tích khoảng 60 m², số tiền người mua phải chuẩn bị dao động từ 5-7 tỷ đồng, chưa kể chi phí tài chính khi vay ngân hàng.

Việc điều chỉnh mức thu nhập tối đa được hưởng chính sách nhà ở xã hội đang nhận được nhiều sự quan tâm. Ảnh: Gia Linh

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM tiếp tục duy trì xu hướng tăng do quỹ đất ngày càng khan hiếm và nguồn cung mới tập trung ở phân khúc trung - cao cấp. Trong khi đó, Avison Young Việt Nam thống kê khu vực Bình Dương (cũ), nay thuộc TP.HCM sau sáp nhập, cũng ghi nhận giá căn hộ phổ biến 53-76 triệu đồng/m² trong quý II/2026.

Ông Trần Minh Cường, Giám đốc Công ty Luật TMC Lawyers, nhận định việc nâng ngưỡng thu nhập phản ánh đúng thực tế chi phí sinh hoạt tại TP.HCM.

"Theo mặt bằng giá hiện nay, một gia đình trẻ có tổng thu nhập khoảng 50-60 triệu đồng mỗi tháng vẫn rất khó tiếp cận nhà ở thương mại. Nếu tiếp tục giữ ngưỡng thu nhập quá thấp, sẽ xuất hiện khoảng trống chính sách khi nhiều người không đủ khả năng mua nhà thương mại nhưng cũng không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội", ông Cường phân tích.

Muốn chính sách phát huy hiệu quả, thị trường cần thêm nhiều dự án

Trong khi việc mở rộng điều kiện được đánh giá là phù hợp với thực tế, nhiều chuyên gia lại cho rằng bài toán lớn nhất của thị trường hiện nay không nằm ở tiêu chí xét duyệt mà là số lượng dự án.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng mức sống và chi phí sinh hoạt tại TP.HCM cao hơn nhiều địa phương khác nên việc điều chỉnh ngưỡng thu nhập là cần thiết. Tuy nhiên, nếu nguồn cung không tăng tương ứng, người lao động thu nhập thấp sẽ phải cạnh tranh gay gắt hơn với nhóm có điều kiện tài chính tốt hơn.

Theo ông Nghĩa, thành phố nên phát triển đồng thời nhà ở xã hội để bán và nhà ở xã hội cho thuê. Với nhiều lao động trẻ hoặc công nhân, một căn hộ thuê dài hạn với giá hợp lý đôi khi phù hợp hơn việc phải vay vốn hàng chục năm để mua nhà.

Thực tế, dù Chính phủ đang thúc đẩy chương trình phát triển ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, tiến độ triển khai tại TP.HCM vẫn chưa theo kịp nhu cầu.

TP.HCM đang phát triển nhiều dự án nhà ở xã hội. Ảnh: Gia Linh

Một số dự án như nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên (huyện Bình Chánh), các dự án tại TP.Thủ Đức hay khu nhà ở xã hội thuộc Khu đô thị Vĩnh Lộc B đang được triển khai, song quy mô vẫn còn khá khiêm tốn so với nhu cầu của hàng trăm nghìn người lao động.

Theo luật sư Hoàng Hà (Đoàn Luật sư TP.HCM), việc nâng ngưỡng thu nhập chỉ giúp người dân có thêm cơ hội nộp hồ sơ chứ không đồng nghĩa sẽ chắc chắn được mua nhà.

"Nếu số lượng người đủ điều kiện tăng mạnh trong khi quỹ nhà không thay đổi, áp lực xét duyệt sẽ lớn hơn. Vì vậy, cùng với việc sửa tiêu chí thu nhập, cần lượng hóa nhu cầu thực tế, bảo đảm quy trình xét duyệt minh bạch và đẩy nhanh phát triển nguồn cung", ông Hà khuyến nghị.

Giới chuyên gia cũng cho rằng để chính sách phát huy hiệu quả, TP.HCM cần đồng thời tháo gỡ thủ tục đầu tư, bố trí thêm quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, mở rộng tín dụng ưu đãi cho doanh nghiệp và người mua, đồng thời kiểm soát chặt việc chuyển nhượng nhằm hạn chế đầu cơ, trục lợi chính sách.

Trong bối cảnh giá căn hộ thương mại chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, việc điều chỉnh ngưỡng thu nhập được xem là bước đi phù hợp với thực tiễn của một đô thị đặc biệt như TP.HCM. Tuy nhiên, chỉ khi số lượng dự án được đẩy mạnh, chính sách mới thực sự chuyển hóa thành cơ hội an cư cho người dân, thay vì chỉ mở rộng danh sách những người đủ điều kiện chờ mua nhà.

Nguồn: Thế giới tiếp thị